O rendimento de um fundo de investimento imobiliário, ou FII, pode cair na conta no mesmo mês em que a aplicação perde valor. Isso acontece quando a queda da cota na Bolsa é maior que o dinheiro distribuído. Para saber se houve ganho, o cotista precisa juntar o pagamento recebido ao valor de mercado das cotas. Esses números costumam aparecer separados no extrato.
O calendário desta terça-feira, 10 de novembro, traz dois exemplos de pagamentos previstos. O Zagros Renda Imobiliária (GGRC11) anunciou R$ 0,10 por cota. O FII Industrial do Brasil (FIIB11) anunciou R$ 3,50 por cota. Os avisos aos cotistas mostram que cada fundo usou uma data diferente para definir quem tem direito ao dinheiro. E os valores em reais por cota, sozinhos, dizem pouco sobre qual investimento teve melhor desempenho.
A conta que mostra se o cotista ganhou ou perdeu
Imagine a compra de dez cotas por R$ 100 cada. O investimento inicial foi de R$ 1.000. Durante o período, o fundo pagou R$ 1 por cota, ou R$ 10 no total. No fim do mesmo período, cada cota estava valendo R$ 97. A posição passou a valer R$ 970 na Bolsa. Somados os R$ 10 recebidos, o cotista ficou com R$ 980 de valor total, ou 2% abaixo dos R$ 1.000 iniciais.
Com as mesmas dez cotas e o mesmo pagamento, o resultado seria diferente se cada cota tivesse terminado a R$ 103. Nesse cenário, os R$ 1.030 em cotas mais R$ 10 em rendimentos levariam o total a R$ 1.040, um ganho de 4%. Nos dois casos, a simulação considera uma única compra e ignora impostos, custos de negociação e reinvestimento.
Essa conta é o retorno total. Para calculá-lo em um período simples, some o valor atual das cotas aos rendimentos recebidos, subtraia o valor inicial e divida a diferença pelo valor inicial. Se o investidor fez aportes ou retiradas no intervalo, é preciso levar os fluxos em conta. Se manteve as cotas, a variação de preço é a mudança de valor naquele momento. A venda é que transforma a variação em resultado realizado.
A data do pagamento e a data que dá direito ao dinheiro
A data-base, também chamada de data com, é o último pregão em que a compra da cota dá direito ao rendimento anunciado. A partir do pregão seguinte, a cota negocia ex-rendimento. A data de pagamento é o dia previsto para o crédito a quem já tinha esse direito.
No FIIB11, a data-base foi 30 de outubro, uma sexta-feira. Como a B3 fechou no feriado de Finados, em 2 de novembro, o pregão seguinte foi o de 3 de novembro. Já no GGRC11, a data-base foi 3 de novembro e a negociação ex começou no pregão de 4 de novembro. Os dois avisos indicam 10 de novembro para o pagamento. Comprar as cotas no dia 10 dá acesso às distribuições futuras para as quais o cotista se habilitar, conforme os avisos de cada fundo.
A mudança para a negociação ex também ajuda a interpretar a cotação. Quem compra a partir desse pregão adquire a cota sem aquele rendimento já anunciado. O preço de referência pode refletir essa mudança, e o preço efetivo ainda depende das ofertas de compra e venda e das notícias do dia. Por isso, o retorno total do período é uma comparação mais informativa que olhar só o fechamento de um pregão.
Por que o rendimento alto chama atenção quando a cota cai
O percentual de rendimento sobre a cotação é chamado de dividend yield. Imagine um fundo que distribuiu R$ 1 por cota em um mês. Com a cota a R$ 100, o pagamento equivale a 1%. Se o preço cair para R$ 80 e o pagamento for o mesmo, o percentual sobe para 1,25%. O valor depositado segue igual. O que mudou foi a base da divisão.
Também importa saber de onde saiu o pagamento. Em fundos que compram imóveis, como galpões ou escritórios, os aluguéis podem sustentar parte dos rendimentos. Uma venda de imóvel também pode gerar dinheiro em um mês específico. Em fundos voltados ao crédito imobiliário, os pagamentos dependem dos títulos da carteira, da capacidade de pagamento dos devedores e dos contratos. Um mês forte pode combinar receitas recorrentes e ganhos pontuais. O relatório do fundo é onde essa diferença costuma aparecer.
No Brasil, a Lei 8.668 determina a distribuição mínima de 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa com base no balanço ou balancete semestral. O calendário mensal de muitos fundos é uma prática de distribuição. O valor futuro depende do resultado de cada carteira. Entre os fatores que podem mudar essa conta estão imóveis vagos, renegociações de aluguel, inadimplência e custos.
Como comparar com o restante do mercado
A B3 calcula o IFIX, seu índice de fundos imobiliários, como um índice de retorno total. Ele leva em conta a evolução das cotas e os rendimentos, conforme sua metodologia. Uma comparação coerente usa o mesmo período para os dois lados. Comparar a variação da cota de um fundo com o IFIX deixa o dinheiro recebido de fora de um lado da conta.
Nos Estados Unidos, a associação do setor imobiliário listado, Nareit, usa a mesma distinção para os REITs, veículos americanos de investimento imobiliário. Um indicador mede a variação do preço e o outro inclui as distribuições. O princípio é o mesmo, embora as regras dos veículos e os impostos sejam diferentes.
Perguntas rápidas
Quem tem direito ao pagamento anunciado?
O cotista que compra até a data-base informada pelo fundo tem direito àquele provento. A partir do pregão ex, o pagamento fica com quem tinha direito pela posição na data-base. O crédito segue a data indicada no aviso.
Os rendimentos e o ganho na venda têm a mesma tributação?
São eventos distintos. Rendimentos distribuídos a pessoas físicas podem ser isentos de Imposto de Renda quando atendidas as condições legais, que incluem regras sobre negociação, número de cotistas e concentração. Já o ganho líquido na venda de cotas em Bolsa está sujeito, em regra, à alíquota de 20%. O imposto incide sobre o ganho líquido apurado.
R$ 3,50 por cota é necessariamente melhor que R$ 0,10?
Para comparar, use o rendimento em relação ao preço de cada cota, no mesmo período, e inclua a variação de preço. Uma cota mais cara pode pagar mais em reais e ainda entregar um percentual menor. O relatório também ajuda a distinguir o pagamento habitual de um evento isolado.
Fontes
- FundosNet da B3, aviso de pagamento do GGRC11 de 3 de novembro
- Aviso de rendimentos do FIIB11 de 30 de outubro, com o documento do administrador
- B3, agenda de rendimentos dos fundos imobiliários da segunda semana de novembro
- B3, funcionamento no feriado de Finados
- Portal do Investidor da CVM, rendimentos e valorização das cotas
- Portal do Investidor da CVM, principais riscos de um fundo imobiliário
- Lei 8.668 de 1993, distribuição de lucros dos FIIs
- Lei 11.033 de 2004, condições da isenção de rendimentos
- Receita Federal, tributação na venda de cotas de fundos de investimento
- B3, metodologia e características do IFIX
- Nareit, definição de retorno total para investimentos imobiliários listados
